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玩儿法靠谱了,房地产估值也该回归了

2018-07-11 来源:证券时报
 
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  开发商既然很滋润,那就把融资的门再关紧,有本事的就靠回款支撑吧。


  这个春夏之交是楼市的多事之秋,一边是开发商业绩捷报频传,银行资金面也开始回暖了,另一边是地产股跌跌不休,板块在半年内蒸发万亿市值。刚刚过去的2018年上半年,根据克尔瑞的数据,TOP100房企销售规模近4.6万亿元,同比增长36.5%,而上半年良好的签售已经锁定了下半年及全年的业绩。但是,资本市场对业绩却全然不顾。Wind数据显示,年初至今,地产股已跌掉近24%,市值蒸发近万亿,碧桂园、万科、泰禾、华夏幸福下跌30%-60%不等。


  而且,这种跌势并未因龙头房企高管不间断的回购而止住,并未因国家放缓去杠杆的节奏而止住,也并未因7月5日7000亿降准政策生效而止住。为何会出现股价和基本面如此严重的背离?有人说导火索是中美贸易冲突,有人说是棚改货币化退出惹的祸,还有人说是“带头大哥”要抛弃地产,比如三四线楼市绝对扛把子的碧桂园,要叫停“全覆盖”战略,万科新领袖郁亮声称要放弃地产。但是,这些事件远称不上“黑天鹅”,甚至事后还被澄清为过度解读。


  中美贸易冲突升级,不是一天两天的事,楼市瓜葛上也很牵强。甚至像任志强所说,中美贸易冲突升级可能会逼出楼市的生存空间;棚改退出子虚乌有,近期国务院发文,启动新的三年棚改攻坚计划,明确要求落实今年580万套的棚改任务。棚改货币化降速,倒是在情理之中。问题是,货币化降速或退出,难道不是三四线楼市低库存的彰显?至于“带头大哥”要放弃地产,更是无中生有。看看TOP10的土地储备及补库存“排位赛”,就知道地产仍是他们的命根子。


  那么,根源在哪里?笔者认为是政策确定消灭了念想。过去,开发商对投资和销售的计划铺排,主要基于博弈政策后的判断,包括调控政策和金融政策。根据政策风向,策略性地选择是要防守还是要进攻。逆风险行事,紧紧抓住“周期底部阶段拿地,景气阶段去化,顶部阶段回撤,回落阶段静待下一个底部信号”,往往能在周期中获得一轮又一轮的溢价红利。但现在,这一钟摆式的周期规律被打破了。


  也即,市场猜对了,决策层确实担心楼市大幅度下滑,所谓守住系统性风险底线,防止大起大落,多半言指楼市。不过,管理层的策略是,楼市要在高位徘徊,但加杠杆资金要从釜底一点一点地抽走。上半年,开发商销售回款占资金来源的近50%,自筹资金(主要是发债)占31%。也就是说,开发商要想融资,要不就是加快周转,要不就是提高自身实力,因为只有上市或AA+的房企才能在市场上融资。但现在,即便是还旧借新的债券融资,大门也在渐渐关上。


  为何?尽管去杠杆节奏适度放缓,但股市、企业、政府等似乎都遭遇“钱荒”,唯独房地产活的很滋润。一季度,200多家上市房企杠杆率近80%,创历史新高。看来,融资系统四处漏风,近期银监部门不断祭出高额罚单,就在于堵住这些风口。更关键的是,人民币又开始贬值了,这次与2015-2016相同,又有系统性风险预期作怪的成份,楼市脱不了干系。上次是楼市高库存,这次楼市有泡沫风险。又要楼市在高位徘徊,又要堵住泡沫,怎么办?


  开发商既然很滋润,那就把融资的门再关紧,有本事的就靠回款支撑吧。房企破产了怎么办,没关系,既无就业和维稳顾虑,还能提高行业集中度,何乐不为。这就是为何,各大开发商拼命高周转的原因。下游需求火热,投机炒作复归,这与“房住不炒”背离,限售会蔓延至全国、限购已是长效机制。高位进场的各位,未来交易周期长了、摩擦大了、成本高了,虚高的挂牌价慢慢损耗。最后来这样复盘,银行杠杆渐渐抽走,胆敢进来的都是分担泡沫风险的分母;调控政策常态化,让交易摩擦和成本消耗泡沫。不怕政策风险,就怕政策带来确定性,这让资本市场无法讲预期的故事。玩儿法靠谱了,估值也该回归了。


  (作者系资深地产研究人士)

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