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在三四线买房,钱可以变成房子,但房子却难变成钱!

2017-08-31 来源:楼市微观察
 
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  易居研究院8月29日发布的最新数据显示,在其监测的80做城市中,至少有30个三四线城市的库存商品房可供销售周期不足12个月。


  数据还显示,截至7月底,三四线城市新房库存量为1.35亿平米,同比减少11.1%,而在更关键的住宅库存方面,同比更是大减20%。


  对比过去几年的数据,我们发现,三四线城市商品房库存水平甚至已经低于2012年的水平。


  自2015年开始的这轮去库存,本质上是为三四线城市准备的,但从实际轨迹来看,一二线城市反而率先爆发,而后在2016年之后开始修正策略,提出“因城施策”,重点发力三四线城市,所采取的措施就是“挤压”,管住一二线城市的供需,让资金流向三四线城市。


  随之而来的就是环一线的三四线城市爆发,那一轮以廊坊、昆山、嘉兴、惠州、佛山等城市为代表。


  今年则终于迎来了三四线城市的大规模爆发,但总体来说算是赶了个晚集。不过随着一二线城市的强力抑制,三四线城市总算是抢到了一波红利。


  在三四线买房,钱可以变成房子,但房子却难变成钱!


  总体来看,目前三四线城市去库存明显发力过猛,已经出现了一些新的问题。


  首先是三四线城市房价被人为地拉高了,这种拉高除了便于出售库存商品房,没有任何益处,即使是针对投资客来说也是如此,他们买了房子也找不到买主。从这个角度来说,三四线城市当前去库存所取得的成绩其实是非常虚的,因为只是将库存的主人换掉了,以前由开发商拿着,现在则是由购房者拿着。


  其次是去库存到目前可以说,已经算是过头了。目前房子卖得最好的大多数是人口净流出城市。这从逻辑上是说不通的,人都跑了,房子还在大卖,谁来住?要知道后续还有更多的房子被造出来的。上半年业绩井喷的开发商们已经在三四线城市完成了补货,这些都是负担,成本更高的负担。


  在三四线买房,钱可以变成房子,但房子却难变成钱!


  最后一点,我认为是最不合理的,就是三四线的房价还得继续拉高。虽然我们不愿意看到这个结果,但没办法,房地产有其惯性。本轮楼市已经接近尾声,一二线楼市基本上定型了,楼市不会有什么大的风浪,而且随着租房市场的快速发展,一二线楼市会愈发平稳。但三四线楼市属于后起的那一波,人家想迎头赶上,分食最后的红利。


  所依赖的关键招数就是棚改和货币化补偿。


  货币补偿的比例,2015年不足30%,但今年相当多的城市已经提高到了85%以上。也就是说你的老房子拆了,不会给你盖新房子,你得自己去市场上买房子。


  这样做虽然从一定程度上满足了居民的个性化需求。但货币补偿实际上就是杠杆,因为这笔钱也是从国开行借来的,拿到补偿的居民自然可以直接去买房,但那些没有补偿的人呢,他们作为购房者,实际上是被“剪了羊毛”。


  在三四线买房,钱可以变成房子,但房子却难变成钱!


  不过涨归涨,除了都市圈的三四线楼市,其他大量三四线城市总体上是不具吸引力的,钱可以变成房子,但房子却很难变成钱了。

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