21世纪经济报道记者 李域
7月25日，作为一线上市房地产企业“招保万金”之一的招商地产(企业专区,旗下楼盘)(35.90,-1.00,-2.71%)(000024.SZ)发布公告称，将向不超过十名特定投资者发行股份，发行价格为28.12元/股，预计融资金额不超过50亿元。招商地产的控股股东蛇口工业区承诺，将以现金形式认购不低于10%的增发股份。
此前，2008年11月26日，招商地产曾以每股13.20元的价格公开增发4.5亿股，募集资金59.4亿元。
不同的是，公司此次的拟增发价格(28.12元/股)比2008 年公开增发价格(13.2元/股)上涨了113%，但大股东(含关联方)的认购比例却由2008年的62.05%下降到(不低于)10%，两次增发大股东分别是低价高比例认购和高价低比例认购的结合，既不会影响其对公司的控股地位，又可以降低大股东的持股成本，对于大股东来说，绝对享受最大利益。
中信证券(36.38,1.68,4.84%)研究员陈聪认为，大股东此次认购比例低于前次公开增发，对于投资者会存在一定的风险因素。
不过，招商地产董秘刘宁解释为，前次公开增发大股东高比例认购与当时市场情况有关，大股东高比例认购之举表明对公司有信心，也是支持上市公司的表现。而本次定向发行，如果大股东再选择高比例认购，那么参与定向增发的机构则认购比例会减少。
按照计划，招商地产此次增发募集的资金，将用于购买大股东蛇口工业区拥有的鲸山九期项目的土地使用权及后续开发投入，其余募集资金将投入北京公园1872 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)三期、北京立水桥二至四期、深圳西乡项目、苏州小石城二至三期、上海海湾花园B地块一期、C地块等项目。
据招商地产《非公开发行股票预案》显示，鲸山九期项目位于深圳市蛇口工业区蛇口工业大道，距蛇口码头仅五分钟的车程。项目土地面积54391平方米，容积率1.96，计容积率建筑面积106500平方米，其中住宅102400平方米、商业3400平方米、公建700平方米；总地价11.9亿元，折合楼面地价11200元/平方米。
早在2009年4月初的股东大会上，公司董事长孙承铭就表示，大股东将逐期注入优质资产，“如果市场允许，其每年注入的土地规模将达到10万平方米”。
因而对于本次注入的土地面积5.4万平方米，有多家券商研究机构都分析指出，此次增发收购资产规模较小。
7月27日，招商地产收报35.90元，下跌2.71%, 在地产行业跌幅榜上居于第二。上述两个原因不能不说产生了一定的影响。
不过，招商地产认为，此次增发将增强公司流动性和偿债能力，同时将增加公司的净资产规模，降低公司的资产负债率水平。
截至2008年末，招商地产的资产负债率为56.51%，本次发行后，以融资额上限50亿元计算，公司的资产负债率将降至49.86%。
在2006年至2008年，招商地产经营活动现金净流量分别为-15.83亿元、-40.03亿元和-39.20亿元。其中，现金流量压力主要源自购买项目开发用地。
中银国际研究员田世欣分析，在2008年的定向增发完成后，招商地产目前负债率水平较低，2009年一季度末，净负债率仅为29.9%，手持现金72亿元，财务状况宽松。如果增发顺利完成，2009年末招商地产将从净负债转为净现金。
国信证券地产分析师方焱表示，近两年招商地产项目增长比较快，对资金需求大。招商地产董秘刘宁也肯定地对本报记者说：“下半年将会加大拿地力度。”
